La cotitularité du bail des époux édictée par l’article 1751 du code civil : moyen efficace de protection du logement familial

Se prévaloir de la protection du logement familial via la qualité de cotitulaires du bail, c’est répondre, en amont, à certaines conditions légales (A) pour en tirer, en aval, les conséquences juridiques (B).

A-   les conditions d’application de la cotitularité légal

1-   l’indifférence de la date du bail et du régime matrimonial

La cotitularité du bail d’habitation des époux a un caractère impératif : « sorte d’indivision forcée ». La nature d’ordre public résulte du texte de l’article 1751 qui précise que la cotitularité profite aux époux « nonobstant toute convention contraire ». En conséquence, aucune dérogation n’est admise, ni dans les conventions matrimoniales ni dans un contrat conclu entre l’un des époux, voire les deux et le bailleur. Ce caractère est rappelé dans un arrêt de la 3^ème chambre civile du 13 février 1969.

De ce fait, quand les termes de l’article évoquent « les époux », il englobe « toutes » les situations maritales. Ainsi, peu importe que les époux soient mariés sous un régime communautaire ou séparatiste.

De plus, le conjoint non partie au contrat de bail prend la qualité de locataire, quelle que soit la date de conclusion du bail, c’est-à-dire qu’il ait été conclu avant et après le mariage. De plus,

Donc la date du bail et le régime matrimonial ne sont pas des conditions d’application de la cotitularité légale.

2-   les conditions nécessaires

Le législateur limite l’étendu du champ d’application de la cotitularité légale en imposant, au travers de l’article 1751 du code civil, certaines conditions.

La première exigence légale est celle de la qualité d’époux. En effet, le mariage est une condition nécessaire au bénéfice de la cotitularité.

De plus, il doit être question d’un bail à usage exclusif d’habitation. Cette condition est confirmée par la Cour d’appel de Rouen rendu le 11 juillet 1979. En effet, il faut qu’il s’agisse du logement habituel et principal du couple car d’une part les résidences secondaires sont exclues de la protection légale. D’autre part, il n’y a pas non plus cotitularité lorsque les locaux sont loués à usage professionnel, à usage commerciale et même à usage mixte comme le rappelle la Cour d’appel de Paris le 19 février 1996.

Enfin, il est indispensable, pour que l’article 1751 s’applique, que le local d’habitation serve ou ait servi au moins pendant un temps « effectivement à l’habitation des deux époux » Malgré les termes littéraux du texte, il n’est pas nécessaire qu’il y ait eu une cohabitation permanente des époux dans les lieux loués pour que la protection joue. Cela a été confirmé par un arrêt du 31 mai 2006 rendu par la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation. En l’espèce, l’époux d’une locataire ayant reçu des commandements de payer de la part de sa bailleresse,  se prévoie de la qualité de cotitulaire du bail, sur le fondement de l’article 1751 du code civil, afin d’en tirer les conséquences, à savoir l’inopposabilité à son égard de ces commandements qui ne lui avaient pas été personnellement notifiés. La cour d’appel déboute l’époux de sa demande du fait de que le local en question n’ait pas servi « effectivement à l’habitation des deux époux » puisqu’en l’occurrence il n’avait passé seulement trois ans sur quinze dans ce local. Néanmoins, la Cour de cassation a cassé cette décision en affirmant que la cotutilarité avait été acquise dès lors qu’il y a eu cohabitation effective et ce, que le local sert d’habitation pour les époux, y compris lors de la notification de l’acte litigieux ou qu’il ait dans le passé servi comme tel.

De ce fait, la cessation de cohabitation, suite à une séparation de fait ou à une autorisation judiciaire de résidence séparée, ne remet pas en cause la qualité de colocataire des époux dès lors que le logement a été pendant un temps le logement de la famille. La jurisprudence est constante sur ce point et maintient la cotitularité alors même que les époux ne cohabite plus en ensemble : arrêt de la Cour d’appel de Rouen du 30 janvier 1990.

En revanche, la cotitularité ne peut jouer lorsque l’épouse n’a jamais résidé dans le logement loué en cause, étant déjà en instance de divorce au moment de la signature du bail par le mari.

Lorsque toutes ces conditions sont réunies, le principe de la cotitularité légale s’applique et les conjoints peuvent alors en tirer les conséquences juridiques.

 B-   les conséquences juridiques de la cotitularité du bail : théâtre de l’égalité

La principale conséquence est que la bail est indivis. De ce fait en découlent de nombreux effets juridiques, sans doute les seuls voulus par la loi,  pour les époux mais aussi pour le bailleur.

Tout les actes qu’un bailleur peut être amené à adresser au cours du bail au locataire doivent être notifiés à chacun des deux époux personnellement. L’acte qui n’a été notifié qu’au seul époux signataire du bail n’est pas sanctionné par la nullité mais par l’ inopposabilité à l’égard du conjoint non atteint par l’acte. Seul celui-ci peut en contester la validité à son encontre. S’il estime y avoir un intérêt , l’époux qui n’a pas été régulièrement avisé peut cependant ne pas se prévaloir de cette inopposabilité (arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 1991).

Ce principe d’une double notification des actes s’applique à l’ensemble des actes locatifs. Concrètement, si l’acte est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, il faudra leur adresser deux lettres distinctes. Cependant, il n’est pas sur que cette jurisprudence se maintienne si la question est de nouveau soumise à la Cour de cassation, en raison de la position plus souple qu’elle a prise le 2 février 2000 où elle admet qu’une lettre unique soit adressée à Monsieur et Madame, pourvu que l’accusé de réception soit signé par les deux époux.

Cette obligation pour le bailleur pose le problème de l’ignorance du mariage par ce dernier. En effet, lorsque la mariage est antérieur à la conclusion du bail, le bailleur a les moyens de s’informer sur la situation familiale du futur locataire.

En revanche, si le mariage intervient en cours de bail, le bailleur risque d’ignorer cet événement. Pour le protéger, la loi impose au locataire de l’informer de son mariage. A défaut, les notifications faites par le bailleur au locataire sont de plein-droit opposables à son conjoint. A contrario, si cette information a été donnée au bailleur, le principe d’une double notification redevient applicable.

A propos de cette obligation d’information qui pèse sur le preneur depuis le 1^er janvier 1995, il a été jugé par la Cour d’appel le 1^er juillet 1998 que lorsque l’immeuble a été vendu en cours de bail, le locataire n’a pas à réitérer l’information concernant son mariage au nouveau bailleur, dès lors qu’aucune modification dans leur situation matrimoniale n’est intervenue.

Trompé par le fait que le bail a été consentie à une seule personne,  notifie au seul locataire « en titre » : cet acte sera inopposable à l’époux à celui qui n’a pas été avisé personnellement.

Sont concernés par cette exigence de double notification le commandement de payer (arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 21 décembre 1989), l’offre de renouvellement d’un bail moyennant un nouveau loyer (arrêt de la 3^ème chambre civile du 27 janvier 1997) ou encore les assignations en justice. Mais un grand nombre des litiges sont relatifs à la question du congé. Dans cette hypothèse encore, le congé délivré par le propriétaire à un seul des époux est inopposable à l’autre. Le bailleur doit donc adresser à chacun d’entre eux un congé séparé, même si l’un d’eux n’a pas signé le bail d’origine.

Il convient d’ajouter que les locataires de baux d’habitation sont bénéficiaires de droits de préemption. Le respect de la cotitularité impose au bailleur d’effectuer les notification destinées à purger ces droits aux deux époux. Chaque bénéficiaire dispose du droit d’acquérir sans être tenu d’agir en commune. C’est d’ailleurs souvent pour bénéficier de ces droits que l’époux qui n’a pas été régulièrement congédié peut ne pas se prévaloir de l’inopposabilité : ce fut la cas dans une affaire en date du 16 octobre 1991.

         Le caractère indivis du bail produit également des effets pour le preneur.

En effet, le locataire en titre ne peut donner congé au bailleur du logement loué sans l’accord du conjoint. Un époux peut certes renoncer personnellement à son droit au bail mais le congé qu’il adresse au bailleur n’a aucun effet à l’égard de son conjoint qui conserve ses droits sur le logement. Il est vrai que la première finalité de l’article 1751 du code civil est d’éviter qu’un des époux puisse priver unilatéralement son conjoint du droit au logement.

Concernant l’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du conjoint, sans condition de durée de mariage.

Enfin, selon l’article 1751 alinéa 2 du code civil même, en cas de divorce ou de séparation de corps, le droit au bail peut être attribué, en considération des intérêts familiaux à l’un des époux, « par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps … sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux ». La séparation n’éteint donc pas la cotitularité.

Il en va de même pour le décès du locataire. En effet dans cette hypothèse, le contrat est transféré au conjoint du locataire décédé, quelle que soit la durée du mariage, aux termes des articles 14 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, à moins qu’il y renonce expressément précise l’alinéa 3 de l’article 1751.

         La règle impérative de la cotitularité entraîne également des conséquences indirectes.